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      行業動態

      住宅項目的成本構成分析

      發布日期:2018/4/2 10:05:18 來源:本站 | 熱度:797℃

      近幾年,我國的房地產行業發展很快,但是建筑行業依舊沒有改變低收益、低效率的狀態,建筑產值利潤率一直低于其它工業產業。在傳統的計劃經濟體制下,我國的住宅產業的利潤率一直保持在很低的范圍上。直到住宅商品化以后,尤其是近幾年房地產市場受到泡沫經濟的影響,其經濟收益有所增長,但是它的工業化水平卻一直處于行業較低位置。

      我國的住宅產業化進展緩慢,其重要原因就是成本過高。為此,我們需要先分析傳統住宅項目中成本的構成。事實上,住宅產業開發成本主要由兩部分構成:一是土地成本、二是住宅開發成本。如果以開發商為推動產業化發展的關鍵,首先就要對住宅產業的開發成本做綜合分析,以幫助開發商在推動住宅產業化發展中找出降低成本的關鍵因素。

      住宅項目的成本構成分析

      結合之前的介紹,我國開發商發展住宅項目所涉及到的成本約有九項,分別為土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費用、銷售費用、財務費用、各稅稅費等,具體的:

      土地費用

      土地費用是指房地產開發企業在項目開發的前期,為了得到土地的開發使用權,需要支付的費用,包括土地出讓金、土地征用費、城市基礎設施配套費用、拆遷補償與臨時安置補助費用等,它是住宅項目成本的大頭,在大中城市一般能占到總費用的20%至40%左右。

      前期工程費

      前期工程費指的是工程項目在開工前可能產生的成本,其中可能包括可行性研究、勘察設計等諸多費用,此項費用在總成本的比例不高,一般不會超過5%。

      房屋開發費

      房屋開發費指的是整個住宅項目在建造過程中所涉及的費用,主要包括建安工程費、室外工程費、附屬工程費等,當然也包括了建造過程中的一些其它附屬項目的費用,如臨時道路、臨時用水等一些輔助設施,此項費用是住宅項目成本的核心組成部分,一般能達到總成本的40%以上。

      管理費用

      管理費用指的是住宅項目自開始籌備到竣工再到銷售完成過程中所蘊含的企業行政管理部門在組織和管理經營活動時所產生的費用,其中主要包括人員工資、辦公辦證費、其它開支等,一般占到總成本的5%左右。

      銷售費用

      銷售費用指的是設立的銷售機構或委托代理的銷售機構,銷售中所產生的費用,包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容,對于不同的項目,在總成本中的比重也不盡相同。

      財務費用

      財務費用指的是借貸過程中會產生包括利息費用、金融機構手續費,籌資等所產生的多種財務費用,一般在總成本中的比重在5%以下。

      不可預見費

      不可預見費用指的是一些不可預料的成本損失,即一些事前不能準確預測的開支,如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用,一般不可預見費取到開發項目總投資概算的3%到7%左右。

      其它費用

      其他費用指的是臨時用地費與臨時建設費、總承包管理費等,在總成本中的比率一般很低。

      稅費

      稅費指的是開發過程中所涉及的各種稅務費用,根據本地區政府所制定的標準予以繳納,由于各地稅費不同,在總成本中的比重也有一定差異。

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